2025年，全球經(jīng)濟復(fù)蘇的步伐依然緩慢而艱難，中國經(jīng)濟也面臨著一定的下行壓力。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，其走勢備受關(guān)注。本文將從市場環(huán)境、經(jīng)濟下行對房價的影響以及未來房價趨勢三個方面展開分析。
當下市場環(huán)境與房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
當前，中國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期。一方面，內(nèi)需市場成為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，但消費和投資的增長速度仍受到一定制約；另一方面，全球經(jīng)濟的不確定性增加了外部需求的波動性。房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟的重要組成部分，受到了多方面因素的影響。
從市場環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。一線城市和部分熱點二線城市由于人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚以及政策支持等因素，房地產(chǎn)市場需求相對旺盛，房價表現(xiàn)出一定的韌性。例如，2024年上?？們r3000萬元以上住宅成交量同比增2.5倍，改善型需求占比超40%，推動均價結(jié)構(gòu)性上漲。然而，三四線城市則面臨較大的庫存壓力和需求不足的問題，房價持續(xù)下行。2025年4月下半月，26個三線城市中25個環(huán)比下跌，平均跌幅0.48%，溫州、嘉興跌幅超15%。
經(jīng)濟下行對房價的影響
經(jīng)濟下行對房價的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
需求端：投資需求減弱，剛需受限
長期以來，房地產(chǎn)被視為重要的投資渠道，但隨著房價下行趨勢的持續(xù)，投資需求大幅減少。過去推動房價上漲的投資性購房需求幾乎消失，居民購房更加謹慎，更多地關(guān)注自住需求。此外，經(jīng)濟下行導(dǎo)致居民收入增長放緩，就業(yè)不確定性增加，剛需購房者也面臨較大的經(jīng)濟壓力，購房意愿和能力受到限制。
供給端：庫存積壓與房企債務(wù)困境
截至2024年底，中國樓市新房庫存金額高達93萬億，占GDP總量的70%，而2024年房地產(chǎn)新增開發(fā)投資仍高達10萬億。龐大的庫存和持續(xù)的開發(fā)投資使得房地產(chǎn)市場供大于求的局面加劇。同時，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨高債務(wù)水平和流動性問題，部分房企甚至出現(xiàn)違約風(fēng)險。為了緩解資金壓力，房企不得不通過降價促銷的方式加速去庫存，這進一步推動了房價的下行。
政策端：寬松政策的邊際效應(yīng)遞減
為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府出臺了一系列寬松政策，如降低貸款利率、放寬購房條件等。然而，由于經(jīng)濟下行壓力較大，這些政策的邊際效應(yīng)逐漸遞減。盡管購房成本有所降低，但在居民收入增長乏力、就業(yè)不穩(wěn)定的情況下，購房需求難以快速釋放。此外，部分城市的政策刺激效果有限，例如三四線城市盡管首付比例和利率同步下調(diào)，但由于人口流出和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，政策難以有效拉動需求。
2025年房價趨勢分析
綜合來看，2025年房價走勢將呈現(xiàn)以下特點：
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• 一線城市：核心區(qū)域房價有望止跌回穩(wěn)，中高端住宅價格或小幅上漲3%5%。政策寬松、高凈值人群的資產(chǎn)配置需求以及優(yōu)質(zhì)資源的集中，使得一線城市的核心地段房產(chǎn)仍具有較強的抗跌性和增值潛力。
• 新一線及強二線城市：房價在2025年中旬有望止跌回穩(wěn)，熱點板塊或上漲2%4%。這些城市依托人口凈流入和產(chǎn)業(yè)升級，政策支持力度較大，房地產(chǎn)市場有望率先復(fù)蘇。
• 普通二線及三四線城市：房價將繼續(xù)下行，部分人口流出型城市可能進入長期陰跌。由于庫存壓力大、需求不足以及政策刺激效果有限，這些城市的房地產(chǎn)市場仍將面臨較大的調(diào)整壓力。
短期調(diào)整與中長期企穩(wěn)
從短期來看，2025年全國新建商品房價格同比下跌1%左右，二手房價格同比下跌2%左右。然而，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善、政策的持續(xù)發(fā)力以及庫存的逐步去化，房地產(chǎn)市場有望在中長期實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。預(yù)計20262027年，房地產(chǎn)市場投資將逐步止跌企穩(wěn)。