國(guó)際投行高盛近日發(fā)布《邁向2035：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與機(jī)遇》研究報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速?gòu)脑隽块_(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，政策驅(qū)動(dòng)下的住房升級(jí)需求與建筑翻新潛力將成為未來(lái)十年行業(yè)核心增長(zhǎng)引擎。報(bào)告預(yù)測(cè)，至2035年，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的目標(biāo)市場(chǎng)總額（TAM）將達(dá)到5.7萬(wàn)億元人民幣，較2024年增長(zhǎng)70%，形成以二手房交易、存量房翻新為核心的新增長(zhǎng)極。
一、劃重點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)四大結(jié)論（到2035年）
1、住房需求
達(dá)到2017年峰值水平的60%，必要性、改善性和更新性需求貢獻(xiàn)相當(dāng)。
一線和二線城市需求占比將從2024年的60%升至約70%。
2、土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)商整合
政府和開(kāi)發(fā)商將根據(jù)需求調(diào)整，開(kāi)發(fā)商行業(yè)整合進(jìn)入下一階段，領(lǐng)軍企業(yè)將集中于T - 1/2級(jí)城市擴(kuò)張。
預(yù)計(jì)到2035年前十大開(kāi)發(fā)商全國(guó)市場(chǎng)份額按銷(xiāo)售額計(jì)算將達(dá)約50%，新房市場(chǎng)規(guī)模將大幅縮小，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和建設(shè)活動(dòng)平均比2024年水平低40%。
3、二手房市場(chǎng)
由于新房供應(yīng)減少，二手房市場(chǎng)在住房銷(xiāo)售總量/總值中的占比將升至66%/64%，與發(fā)達(dá)市場(chǎng)水平相當(dāng)。
4、房屋翻新
翻新是價(jià)值鏈需求亮點(diǎn)和關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)到2035年房屋翻新率約為1%，總建筑面積超1100億平方米，翻新建筑面積將幾乎翻倍，占總建筑面積約60%。
二、四大核心趨勢(shì)重構(gòu)行業(yè)格局
1、住房需求結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變
到2035年，全國(guó)住房需求預(yù)計(jì)回落至2017年峰值的60%，但需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性變化：改善型需求與老舊房屋更新需求占比大幅提升，與剛性需求形成“三足鼎立”。其中，一線城市及新一線城市將貢獻(xiàn)全國(guó)70%的需求，人口集聚效應(yīng)進(jìn)一步推高核心城市房產(chǎn)價(jià)值。
2、土地供應(yīng)與開(kāi)發(fā)商集中度雙升
政府供地將向需求旺盛區(qū)域傾斜，頭部房企加速向T-1/2級(jí)城市擴(kuò)張。高盛預(yù)測(cè)，前十大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額將從2024年的21%躍升至2035年的50%（對(duì)標(biāo)當(dāng)前美日成熟市場(chǎng)40%-50%水平），新房銷(xiāo)售與建設(shè)規(guī)模較峰值下降40%，行業(yè)進(jìn)入“高質(zhì)量整合期”。
3、二手房市場(chǎng)崛起對(duì)沖新房萎縮
隨著新房供應(yīng)減少，二手房交易占比將持續(xù)攀升。預(yù)計(jì)2035年二手房交易量占總成交量的66%、總交易額的64%，與歐美發(fā)達(dá)市場(chǎng)（60%-90%）接軌。存量房流通效率提升將成為穩(wěn)定市場(chǎng)交易規(guī)模的關(guān)鍵。
4、房屋翻新成核心驅(qū)動(dòng)力
年均翻新率提升至1%，帶動(dòng)總建筑面積超1100億平方米的老舊小區(qū)改造需求。2035年翻新建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)20億平方米（2024年為12億），占新建與翻新總量的60%。政策推動(dòng)的“以舊換新”與居住品質(zhì)升級(jí)將激活萬(wàn)億級(jí)翻新市場(chǎng)。
三、產(chǎn)業(yè)鏈三大機(jī)遇與挑戰(zhàn)
1、建筑產(chǎn)品需求分化：玻璃、陶瓷等強(qiáng)周期品類(lèi)短期承壓，但節(jié)能材料與適老化改造需求將部分抵消下滑壓力，2035年市場(chǎng)規(guī)模較2024年下降10%-15%。
2、裝修市場(chǎng)爆發(fā)增長(zhǎng)：存量房翻新與二手房交易驅(qū)動(dòng)下，家裝產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破3萬(wàn)億元，占產(chǎn)業(yè)鏈總規(guī)模的32%，周期性顯著弱化。
3、物業(yè)與經(jīng)紀(jì)服務(wù)擴(kuò)容：二手房交易活躍疊加資產(chǎn)保值需求，物業(yè)管理與經(jīng)紀(jì)行業(yè)收入規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)2.7萬(wàn)億元，占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈30%份額，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。
關(guān)注受益于需求結(jié)構(gòu)升級(jí)的細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)，尤其在二手房交易服務(wù)、高端家居改造、智慧物業(yè)管理等領(lǐng)域布局的企業(yè)將更具韌性。報(bào)告同時(shí)提醒，行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中需警惕政策執(zhí)行力度、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化及房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等潛在挑戰(zhàn)。